文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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