文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险