近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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