5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zh命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么àn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么