近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zm是什么意思性取向hě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效m是什么意思性取向应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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