万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(孙悟空真实存在过吗jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”孙悟空真实存在过吗>

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(l孙悟空真实存在过吗e)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？