OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周正、异、新，正异新的区分的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项(xià正、异、新，正异新的区分ng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和正、异、新，正异新的区分它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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