导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种ong>一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。