近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs50g是几两 50g是一两吗基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投50g是几两 50g是一两吗资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 50g是几两 50g是一两吗