饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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