OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华夷洲今是何地，夷洲是哪里安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)夷洲今是何地，夷洲是哪里储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人夷洲今是何地，夷洲是哪里表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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