一线(xiàn)城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着(zhe)了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价(jià)的消息在房(fáng)产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳几(jǐ)乎(hū)是最(zuì)后一(yī)个(gè)还在“认真”实施(shī)这条政(zhèng)策的城市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核(hé)心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一(yī)动都具(jù)有风向标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于(yú)深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最(zuì)后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传(chuán)言(yán)称：二(èr)手房贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导价），银(yín)行核(hé)定房价以网签备案(àn)价和(hé)评(píng)估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家(jiā)大(dà)行表示(shì)“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍(réng)按参考价办理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷(dài)款等(děng)领域按照新的规则(zé)进行，但不会(huì)出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一(yī)口气公布了(le)全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的(de)高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时的(de)市(shì)场价打了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子(zi)，市(shì)场(chǎng)价1000万的(de)房(fáng)子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上(shàng)需(xū)要全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首付(fù)去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批量(liàng)买家(jiā)，失(shī)去了购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的影响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心(xīn)数据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)出台(tái)当年，深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)住宅(zhái)成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考价的房源占(zhàn)比大(dà)幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过(guò)半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其(qí)中的人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆(gān)买(mǎi)了(le)2套(tào)华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成本(běn)高达20万(wàn)/平(píng)，目(mù)前价格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这三年的房贷和持(chí)有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新低，学区(qū)房神话(huà)不再(zài)，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价的城(chéng)市(shì)陆(lù)陆续续低调退出，目(mù)前(qián)只有深圳还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端(duān)着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个(gè)大(dà)中(zhōng)城市商品(pǐn)住宅销售价格(gé)变动情况(kuàng)来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了(le)，其他(tā)二线(xiàn)城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格(gé)都是同(tóng)比(bǐ)上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份，两部门联合发(fā)文(wén)，全面推动二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这是(shì)一条被广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是(shì)指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字面理(lǐ)解一下这两(liǎng)个(gè)词(cí)，意(yì)思就是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不就塌(tā)了嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不匚字旁的字有哪些，区字旁的字住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一大波(bō)正在(zài)路上...

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