万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律预期收益率计算公式 预期收益率是什么规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(m预期收益率计算公式 预期收益率是什么e)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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