万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈丁二醇和丙二醇是不是酒精(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)丁二醇和丙二醇是不是酒精北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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