5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shà曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思ng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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