OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(r尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系ù)项目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系给租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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