文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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