近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红中国内战打了几年，中国内战打了几年时间ong>

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产(ch中国内战打了几年，中国内战打了几年时间ǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ中国内战打了几年，中国内战打了几年时间)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。