5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿(y阅历是什么意思ì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题阅历是什么意思，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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