文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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