OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(j无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(s无法企及是什么意思，不可企及是什么意思huō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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