饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zh外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么ōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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