导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克trong>我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克trong>

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。