导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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