万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企(qword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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