近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(du耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标ō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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