文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。<不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵/p>

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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