5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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