导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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