“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪灏(hào)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底(旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释dǐ)部(bù)，而且是反复地(dì)杀(shā)到了底(dǐ)部(bù)，再往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半(bàn)天，旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释标的(de)公司出(chū)现爆雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明(míng)显。现在有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度(dù)的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年(nián)，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净(jìng)负(fù)债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持(chí)续(xù)居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积(jī)极的拿(ná)地策略(lüè)的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国(guó)央企，但这(zhè)也(yě)并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的(de)营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住(zhù)房规(guī)模(mó)越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的(de)数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却(què)一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的(de)都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好的(de)是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全部(bù)三只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不过(guò)服(fú)务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释