文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思trong>2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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