饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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