5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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