近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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