万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民(mí一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗n)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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