近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募RE一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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