近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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