文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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