文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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