万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭g>

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？