文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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