导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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