万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　马美如简介地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)马美如简介价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū马美如简介)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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