文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。水娃是几娃？ 水娃是什么颜色98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(水娃是几娃？ 水娃是什么颜色zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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