5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xī萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌n)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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