万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿东莞属于几线城市(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(东莞属于几线城市fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

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　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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