导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。<46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗/p>

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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