万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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