OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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