“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是那些有国企背景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出(chū)现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是(shì)钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其(qí)配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实(shí)现了快速的开盘(pán)利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企(qǐ)业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线城(chéng)钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在一定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量们相对看好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也(yě)会(huì)越来越多。美国过(guò)去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行(xíng)业，例如(rú)消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股也(yě)越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量